วันนี้ )วันอังคาร ที่ 10 มีนาคม พ.ศ. 2563) นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร KW thailand บ.ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ภายใต้ Keller Williams Realty International สัญชาติอเมริกา และมีเครือข่ายมากกว่า 43 ประเทศทั่วโลก เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ กับสถานการณ์เศรษฐกดิจโลกที่เปลี่ยนแปลงไป ว่า
เนื่องจากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ถือได้ว่าเป็นช่วงที่ถึงจุดถดถอยอย่างชัดเจน และยังไม่มีแนวโน้มที่จะดีขึ้น เนื่องจากผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ตั้งแต่ปลายปี 2561 จนถึงปีปัจจุบัน
โดยเฉพาะช่วงต้นปี 2563 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดผลกระทบอย่างมาก ไม่น้อยไปกว่าธุรกิจการท่องเที่ยว เนื่องจากผลกระทบทางจิตวิทยา ที่มีสาเหตุมาจากการแพร่กระจายของเชื้อไวรัสโคโรน่า ที่ก่อให้เกิดโรคโควิด-19 ส่งผลถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้อที่อยู่อาศัยชะงักลง
จะเห็นได้ว่า การแก้ไขปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐปัจจุบัน จะแก้จากปลายเหตุโดยไม่พยายามแก้ไขปัญหาและเข้าใจปัญหาจากสาเหตุ อย่างแท้จริง รวมทั้งการประเมินสถานการณ์เพื่อรับมือกับวิกฤตที่กำลังจะเกิดขึ้น
หากภาครัฐไม่เข้ามาแทรกแซงตลาดอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป โดยเริ่มต้นจากมาตรการ LTV ปัญหาที่มีอยู่อาจจะไม่มีผลกระทบรุนแรงเท่าที่เป็นอยู่
ซึ่้งการแก้ไข ณ ปัจจุบัน หากใช้นโยบายสำหรับเฉพาะภาคธุรกิจอาจจะไม่ได้ผล เนื่องจากเป็นปัญหาระดับมหภาค รัฐบาลจะต้องดำเนินนโยบายอย่างรวดเร็วและทันสถานการณ์ของโลกที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวใจของเศรษฐกิจ
ดังนั้น ควรให้ภาคธุรกิจมีส่วนในการออกความเห็นมากขึ้นกับนโยบายรัฐ เช่น ควรจัดตั้งกรรมาธิการศึกษาผลกระทบในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ภาครัฐเข้าใจปัญหาอย่างแท้จริง
นอกจากนั้น ทุกมาตรการสำหรับการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น การลดภาษีบุคคลธรรมดา การงดการเก็บเงินประกันสังคม การลดอัตราดอกเบี้ยแบบมีการควบคุมอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ให้มีช่องว่างระหว่างเงินฝากกับเงินกู้มากเกินไป(สเปรดดอกเบี้ย) จะมีผลดีต่อภาคธุรกิจซึ่งจะครอบคลุมไปถึงทุกธุรกิจ จะส่งผลดีกว่าการใช้นโยบายเฉพาะธุรกิจ
“เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจที่กำลังจะเกิดขึ้น ควรเพิ่มกำหนดราคาของที่อยู่อาศัยที่ได้รับสิทธิ์การลดค่าโอนและจดจำนอง เป็น 5-10 ล้านบาท ซึ่งจะครอบคลุมได้มากขึ้น และควรยกเลิกการแทรกแซงตลาดจากมาตรการ LTV
แต่ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต้องให้ทันกับสถานการณ์ ยกตัวอย่าง ในทุกประเทศที่มีผลกระทบจากโควิด-19 ได้มีการประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาอย่างรวดเร็ว เพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้นและมีแนวโน้มที่จะเลวร้ายลงในช่วงกลางปี 2563”
สำหรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่มีผลต่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้น นายวิทย์ กล่าวว่า ในช่วงต้นปี 2562 ที่มีจุดเริ่มต้นจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา (เทรดวอร์) ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะถอยอย่างแรง เนื่องจากช่วงปี 2560-2561 มียอดขายที่ซื้อโดยลูกค้าชาวจีนมากกว่า 30% ของจำนวนยอดขายทั้งหมด หายไปจากตลาด
และปัจจัยเรื่องค่าเงินบาทที่เริ่มแข็งตัวขึ้นประมาณกลางปี 2562 เป็นผลกระทบที่กดดันทำให้ลูกค้าชาวจีนลดน้อยลงไปอีก
แต่ความกังวลของภาครัฐเกี่ยวกับหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP ที่มีสัดส่วนเกือบ 80% ทำให้ภาครัฐได้ใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านและลดสัดส่วนหนี้ภาคครัวเรือนลง
เป็นการออกมาตรการที่ผิดช่วงเวลาและไม่เป็นการแก้ไขปัญหาที่ตรงจุด เนื่องจากตั้งแต่ปี 2557-2561 ตัวเลข GDP มีอัตราสูงขึ้นประมาณ 17% แต่หนี้ภาคครัวเรือนสูงขึ้น 22% ในขณะที่รายได้เพิ่มสูงขึ้น 5%
และที่สำคัญเวิล์ดแบงก์ชี้ประเทศไทยเป็นชาติที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับ 2 ของภูมิภาคอาเซียน แต่ความเหลื่อมล้ำในประเทศมีอัตราความยากจนเพิ่มขึ้นมากกว่า 6.7 ล้านคนจาก 4.85 ล้านคน อัตราความยากจนของไทยเพิ่มจากเดิม 7.2 % ระหว่างปี 2558 ถึงปี 2561 พุ่งสูงขึ้นเป็น 9.8 % ในปี 2561
ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า หนี้ภาคครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นไม่ได้เกิดจากภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างที่เข้าใจกัน แต่เกิดจากรายได้ของประชากรในทุกภาคส่วนไม่เติบโดตามขนาดเศรษฐกิจ ทำให้ต้องมีภาระหนี้จากการกู้ยืมเงินมากขึ้น และพฤติกรรมการใช้จ่ายของประชาชนที่เปลี่ยนไปทุกประเทศทั่วโลก ที่มีสัดส่วนหนี้ต่อ GDP สูงขึ้นเกือบทุกประเทศ โดยเฉพาะประเทศไทย
ทำให้ช่วงกลางปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ยอดขายล่วงหน้า Presales หดตัวอย่างรุนแรง โดยมีตัวเลขลดลงมากกว่า 50% ยังส่งผลยาวเรื่อยมาถึงปี 2563 ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอปัจจัยรุมเร้ารอบด้าน จึงอยากให้หน่วยงานภาครัฐ ศึกษาผลกระทบจากมาตรการต่างๆ ที่ออกมาช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาในทุกมิติ เช่น
1.มาตรการ LTV ทำให้ตลาดหรือเสถียรภาพทางเศรษฐกิจดีขึ้นหรือเลวร้ายลง ซึ่งในแง่ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ อาจจะยังไม่มีผลกระทบมาก เนื่องจากเป็นการโอนจากยอดขายสะสม 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตัวเลขยอดโอนหรือธุรกรรมการซื้อขายในปี 2562 ยังลดลงไม่มาก
2.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ที่ไม่ได้รับผลตอบรับ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาดไม่เกิน 1 ล้านบาทมีอยู่ไม่ถึง 10% ของตลาดรวม (สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.)
3.มาตรการเพิ่มเติมขยายมูลค่าของการลดค่าธรรมเนียมการโอนค่าจดจำนอง สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 3 ล้านบาท
และ 4.มาตรการเพิ่ม สำหรับโครงการ บ้านดีมีดาวน์ ให้เงินคืนให้อีก 50,000 บาท (โดยมีธอส.เป็นธนาคารกลางในการดูแล)
“จากมาตรการที่ออกมา ยังไม่สามารถทำให้สถานการณ์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประคองให้อยู่ในสภาพคงตัว หรือส่งผลให้สภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะดีขึ้นอย่างที่ควรจะเป็นแต่อย่างใด สังเกตได้จากการปิดตัวของโครงการที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้มีผลกระทบต่อการจ้างงาน ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มี Supply chain ค่อนข้างกว้าง
และอาจจะทำให้ภาครัฐสูญเสียงบประมาณอย่างมาก เพื่อลดผลกระทบจากนโยบายจากภาครัฐเอง โดยเฉพาะในเรื่อง LTVเนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่หน่วยงานภาครัฐรับผิดชอบอย่างชัดเจน อย่างเช่น การท่องเที่ยว การเกษตร อุตสาหกรรม การเงิน ทั้งๆที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกในการพัฒนาการเจริญเติบโตของประเทศอย่างยั่งยืน
ดังนั้นควรจะมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อเข้าใจปัญหาอย่างแท้จริง ก่อนและหลังการออกนโยบายที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือ ยกระดับหน่วยงานภาครัฐที่มีอยู่ ณ ปัจจุบัน เช่น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้มีส่วนร่วมในการกำหนดนโยบายมากขึ้น ”
อนึ่ง ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้คาดการณ์ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วในปี 2563 อยู่ที่ 372,500-400,660 ขยายตัวลบ0.2 ถึง 7.3% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 853,100-917,100 ล้านบาท ขยายตัวลบ 2.5% ถึง 4.8%
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2563 อยู่ที่ 114,400-122,600 หน่วย เป็นอาคารชุด 55% จำนวน 62,900-67,000 หน่วย.
